过去一周，地产股经历了一次不可思议的集体反弹。

万科A、金地集团、新城控股等10余只个股涨停，拒付境外债的旭辉甚至涨了200%，整个A股房地产开发指数从11月以来更是10连阳。

大家都知道，目前行业正在筑底，销售端融资端也还没起色，连万科都在打鸡血年底要用各种手段清库存，而精明的资本却开始大量买入房地产。

出现这种反常现象，背后原因只有一个：这波刺激政策力度很大，民企的命门——融资开始有戏了。

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9月，副行长罕见出来表态支持房企合理融资，也就是央行开始吹风了。

10月房地产企业非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，融资规模年内首现正增长。

接下来，政策持续加码。

11月8日，交易商协会发布重磅消息，推进并扩大民营企业债券融资支持工具（也就是所谓的‘第二支箭’），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计规模约2500亿元，后续可视情况进一步扩容。

2天后，龙湖的200亿元储架式注册发行就被受理。紧接着第二天，新城控股也宣布申请了150亿的额度。

据悉，美的置业、碧桂园等企业也在排队申请，这些此前成功申请发债的示范企业，再次优先获得了融资支持。

这两个月，房企的融资端像被按下开关键，一下子资本全涌进来了。

02

为什么这个所谓的第二支箭能引起市场如此躁动，以至于地产股逆势大涨？

这还得从2018年说起，当时民营房企和现在处境类似，过得很不好，很难借到钱，股权质押爆仓的比比皆是。

当时政策推出了信贷、债券、股权三个融资渠道，也就是所谓的“三支箭”。

后面的事情大家都知道，2019年全国楼市都大涨了一波，而如今第二支箭——债券融资，又从工具箱拿出来了。

债券融资支持工具其实有三种形式，中债担保增信，信用风险缓释凭证，甚至还有直接下场购买。

而对于民营房企来说，目前用的最多的还是中债担保增信。

目前民营企业发债难，归根到底是商业银行不愿意买，商业银行为什么不愿意买？因为民企违约了以后，银行不愿意承担这个风险。

而中债担保增信呢，背后股东是北京国有资本、中石油、中石化等，妥妥的国家队，用国资来给民企担保，那银行就放心放款了。

8月以来，中债信用增进公司共推进十几单房企增信项目，支持新城控股、美的置业、龙湖拓展、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等多家民营房企发债融资83.68亿元，累计带动民营房企发债融资155亿元。

如今，这个增信名单和融资额度，都发生了质的飞跃。

金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等多个新面孔，出现在中债增进第二批名单中。

龙湖作为优质民企代表，更是拿到了200亿元债券额度，是之前示范性房企发债规模10亿左右的20倍。

这种待遇，两年没在民企身上见到了。

03

过去两年，所有房企都在经历几乎枯竭的融资条件，处理着频繁抽贷断贷的危机。

2020年的前四十强房企，今年已经有23家违约，32家失去了融资能力。

而能撑到现在，整体还算健康的优质房企，终于等来了国家队下场。

换句话说，国家队终于选出了安全的房企，这才敢把钱借出去，给他们续命。

这也反映了上面的救市思路已然明确，就是救优质房企。

一方面优质民企手握着的存量项目规模，不下百万套，保交楼是必须完成的底线，一方面优质民企撑起了地产的销量，并提供了大量工作岗位，为经济复苏提供动力。

他们是行业仅剩的一丝火种，只有营救优质房企，市场信心才会慢慢修复。

这点已经成为全行业乃至上面的共识。

04

有人会问，既然融资的水龙头打开了，之后放水会更猛吗？炸天团认为还为时尚早。

首先，这批2500亿的融资并非房地产行业独享，而是针对所有行业的民营企业。

况且现在急着用钱的房企很多，僧多肉少，分摊下来，很难实质性改变房企的资金困境。

其次，这笔钱也只是流动性的支持，并不会解决目前房地产的行业性问题，更多是解决迫在眉睫的偿债和流动性。

毕竟千亿级别的融资规模和地产黄金时代差远了。

值得一提的是，即使民企融资额度增大了，但也不能一次性获取。

比如龙湖申请的200亿元债券，先得把额度批下来，然后在注册有效期内分次发行，每次发行的时候，还得必须确定发债规模、资金用途和主承销商，200亿不会一次到账的。

央行确实是在放水，但也是一边观察病情一边给药，相当之克制，想一下子打激素是不现实的。

民企想拿到上面的融资，还跟着政策的风向走，优化债务加速去化，增加现金流，做好保交楼，这样靠自身实力才能获得资金青睐。

结语

无论如何，这次针对民企融资的放水可视为市场回暖的关键一步。

央企国企不再是独宠，优质民企开始重获信任，有了民企的活力，整个行业才会真正复苏。

还有一条小道消息，据外媒披露不仅是国有行，国内的股份制银行也要马上入场了，年内会提供4000亿融资。

而最新最为重磅的消息是，11月11日，央行、银保监发布了关于房地产的最新指导，接下来将对房地产市场进行全方位的政策支持。

大家挺住，曙光似乎真的要来了。

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