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刚刚,某粤系民企居然也获批了30亿中期票据......

2023-05-27| 发布者: 路桥百科网| 查看: 144| 评论: 3|来源:互联网

摘要: 前段时间,房企年报陆续分发布,我们也看到房企的竞争格局正在发生变化。以规模论英雄的模式显然已经过时,...
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  前段时间,房企年报陆续分发布,我们也看到房企的竞争格局正在发生变化。以规模论英雄的模式显然已经过时,大家对于优质房企的评判指标,也变得更为现实:比如能回多少款,带来多少利润;再比如这家房企的融资能力如何。

  去年11月房企融资三支箭开闸,众多实力房企纷纷通过银行信贷、债券、配股这三种融资方式来补充现金流、开发新项目、并购重组等,市场的信心也正逐渐恢复。

  而且从支持广度上也可以看到,一些实力民企或者潜力民企,也获得了相关的融资支持。

  就在今年5月初,老牌粤系房企珠江投资,获得了银行间交易商协会批准注册30亿元中期票据。珠江投资为非上市公司,排名也在TOP50之外,获得融资支持也说明公司获得了监管层的肯定。

  那么话说回来,房企成功发行中票,其背后的逻辑是什么?能给行业带来什么启示?艳姐想和大家来个掏心窝的分享。

  01

  “受宠”的房企们

  去年可谓是房地产行业的大调整年,整个行业的销售规模出现了一定程度的下滑。

  在行业低迷之时,监管层对于市场的呵护可谓及时。

  去年11月以来有关金融支持房地产市场的政策密集出台,形成支持房企融资“三支箭”格局,简单带大家来回顾一下:

  “第一支箭”即信贷融资,包括万科、龙湖、新城、中海、碧桂园、美的置业等优秀房企均获得了银行的信贷支持。

  “第二支箭”即发债融资,当时龙湖在2022年11月10日率先发起了200亿元储架式发债申请,又在11月29日完成20亿元中期票据簿记,可谓行业受益第一房企。

  “第三支箭”即配股融资,包括万科、格力、建发、旭辉、碧桂园、雅居乐等房企掀起了一轮配股热潮,以缓解资金压力。

  此次,珠江投资获批注册30亿元中期票据,则属于第二支箭的范畴。

  观察下来,能够获批发行中期票据的房企,一类是大家比较熟悉的央国企比如华润置地、招商蛇口、建发地产等等;

  还有一类则是优秀民营房企,例如万科、龙湖集团、美的、金地、新城,就是第一批获批中期票据储架式注册发行的房企,此后还包括碧桂园、绿城、雅居乐、合景泰富等其他民企获批。

  此外还包括一小撮爆雷房企,这类房企虽然发行过中票,但之后的暴雷使投资者信心受挫,故再次发行的难度也会增大。

  不可否认的是,在去年很多房企面临一定承压的情况下,三支箭融资格局的形成,确实缓解了诸多房企的资金饥渴,也为重塑行业信心打下了较好的基础。

  02

  发行中期票据的先决条件

  需要指出的是,房企发行中期票据是由国家队来担保的。

  以2023年5月4日新希望地产发行的中期票据为例,其发行规模约8亿元。发行人主体信用等级为AA+,本期债务融资工具信用等级为AAA,由中债信用增进投资股份有限公司进行担保,提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

  基于这样的事实基础,房企能成功发行中期票据,主要有两个条件:

  第一个条件,房企需有较高的信用等级。

  目前诸多房企还处于调整后的修复期,之前诸多房企面临现金流危机,使得自身的信用等级出现了一定程度的下降。

  而随着第二支箭的落地,部分经营稳健的央国企房企、民营房企却率先获得了注册中票的资格。

  因此,房企既需要加快销售回笼资金,同时又要优化资产负债或债务重组,以恢复自身信用等级后,才能重回市场融资。

  第二个条件,房企需有较好的抵押物。

  目前能发行中期票据的房企或多或少手中都有一定的抵押物,如优质住宅项目、商业项目、租赁项目、城市更新项目等。

  对于部分资不抵债的房企来说,或许只能望票兴叹了,一方面没有很好的抵押物,另一方面也没法通过资信评级。

  03

  珠江投资获批背后

  此次老牌粤系民企珠江投资能获批中票额度,其实也与自身良好的信用等级、深耕核心城市、杠杆合理等因素有关。

  珠江投资早期是一家专业从事房地产开发的企业,但进入2000年后,它开启了转型之路,布局了城市更新、住宅、商业、酒店、教育、大健康等多个业务板块,与地产进行有机结合,多元化赋能地产,也为珠江投资提供了更多利润增长点,并在一定程度上分散了风险。

  珠江投资也是一家典型的长期主义的房企:

  其坚持在一线及重点城市布局,专注于大湾区、长三角、京津冀等核心都市圈,为其稳定发展提供了充足的动力。

  其在财务上也坚持走稳健路线,根据相关数据显示,截至2022年6月30日,珠江投资剔除预收账款后的资产负债率为69.85%,净负债率为94.18%,现金短债比为1.02,三条红线数据保持全绿档。

  类似的房企还有龙湖、新城、新希望、碧桂园等,能发行中票的房企基本都是经营规范、财务健康、布局合理的行业优等生。

  同时,艳姐也认可目前市场主流观点,即未来能生存下来的房企无非两类。第一类即央国企性质的房企,第二类即稳健经营的民营房企。

  这些房企未来也估计是仍然会获得一定的中票融资支持。

  而且艳姐也了解到,相比其他融资工具,中期票据有诸多优势:

  一个明显的优势就是其抵押率高。比如,一个项目资产评估30亿,以前可能打5折来进行估值抵押,即按15亿做融资,而现在可能打8折或9折,甚至不打折,这样房企的融资额度就会大幅增加。

  更为诱人的是,由于中期票据是投开债,在上市交易当天或隔天,房企就能融到钱,节省了大量无效的等候时间。

  此外,中期票据发行利率也较低。比如2023年4万科发行的20亿元中期票据,票面利率仅3.11%,期限为3年,这样的低利率,一般的融资很难做到。

  只是可惜的是,对于部分资不抵债的房企来说,或许只能望票兴叹了。一方面没有很好的抵押物,另一方面也没法通过资信评级

  04

  发行信用债面临的难题

  当然,发行信用债并不是一件轻而易举的事情,我们也看到目前信用债并没有全面铺开,就算是一些优质房企,也只是发行单笔或几笔信用债。导致信用债发行难产主要有以下几方面的原因:

  一个就是房企在前几年的激进扩张使得杠杆率拉的非常高,不少房企净负债率超100%,甚至有的达200%-300%。

  当整个市场调整之际,房企由于来不及调整策略或收缩战线导致业绩暴雷、债务违约、出现烂尾楼等严重事件的发生,使得市场对诸多房企失去信心。

  另外,由于过去热火朝天的城镇化,吸引了一批资本进入房地产行业,使得很多企业有了赚快钱的想法,纷纷进入房地产行业,这就导致市场鱼龙混杂,很多没有资质的企业也在做房地产。

  而一旦出现风险事件就可能会逃之夭夭,对市场、对投资者、对购房者不负责,市场信心的恢复就要划上一段时间。

  艳姐认为,房企应积极做好保交楼工作,回笼现金流,完成债务重组,努力降低经营杠杠,以挽回市场各方的信心。

  也相信未来有关机构也会继续通过信贷、股权、债券、资产证券化等方式来满足房企的合理融资需求,使投资者信心慢慢恢复。

  或许等市场回暖,房企销售企稳后,信用债大量发行的时机就能真正呈现在我们面前。

  主编:张艳

  责编:太阳

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