◎来源|地产密探（ID：real-estate-spy）

有靠山，好办事。房地产江湖，如今演变成央国企争霸时代，表现更为鲜明。

越秀地产作为粤系新锐地产国企之一，在今年3月份业绩会上，高管层已明确要砸400亿元拿地，为此资本扩张异常凶猛。

5月8日早间，越秀地产公告公司拟发行13.96亿元、年息率3.8%的有担保票据，2026年到期，募资净额将约13.89亿元，用于置换中长期境外债。

越秀发行“有担保”的票据，意味着境外投资人对内地房企发债并非尽仅看“高评级”，说明地产海外债市场“坚冰待融”。

从越秀地产今日股价走势看，投资人无疑用脚投票了，早盘开始持续下挫震荡。

克而瑞监测统计，今年3月，80家典型房企总融资608.9亿元，虽环比增加43.4%，但同比减少31.3%；4月总融资497亿元，同比下降29%，依然不容乐观。

同样是上述机构，近日纵览研究2022年房企财报发现一个仍很忧心的事实，即“87%房企资金链继续恶化”。其中，该研报着重解析说，“融资受限叠加偿债潮到来，过半房企流动性承压”。

以越秀地产为例，4月20日曾公告“按100股可获配30股”以9港元/股发行9.29亿股供股筹集约83亿港元，补血大湾区、华东核心城市及其他重点省会投资等。

越秀地产前后脚的工夫，左手供股，右手发债，可见其对资金链“补血”尤为迫切。

从财务视角看，截至去年底，越秀地产总借债约883亿元，比上年底增加127.7亿元，净负债率较2021年末明显上升15.6个百分点，达到62.7%。2022年，越秀地产新增融资599亿元，其中境内融资524亿元，境外融资75亿元。

这意味着，越秀地产在当前楼市不仅未去杠杆，反而逆市“加杠杆”。

过去一年多，楼市持续下行，地产民企大面积债务爆雷被甩出去，大型央国企虽销售也受影响，但遭遇的负面冲击要明显弱于民企，也就有了逆流而上机会，越秀、建发、华发等地方国企实力派排名突飞猛进。

同期末，越秀地产现金及现金等价物约218.5亿元，一年内到期借债157.4亿元，应付款及票据16.4亿元，其他应付款及费用763.2亿元，其现金流并不算宽裕。

若聚焦越秀地产近883亿元现有付息总债务，从期限结构看，虽一年期大降近五成，但第二年及第三年至第五年债务压力最重。

若明后年楼市未能预期回暖或持续低迷，按越秀地产目前迅猛拿地节奏，明后年销售及偿债压力均不容小觑，也可窥见其当前为何着急发债，哪怕做担保，也要融资。

值得一提的是，越秀地产规模急剧膨胀，销售规模突飞猛进，但作为粤系实力国企，今年以来，包括广州、武汉等城市项目频现维权风波，让人颇为惊讶，也难以理解。

今年3月下旬，有注册名为“越秀星汇文玺血泪业主”的广州博主发了一段视频，爆料“越X地产虚假宣传学校！星X文玺业主上门讨说法，文明合法！却遭受越X地产员工推打辱骂，嘲讽‘自己傻怪别人’”。

“这个房子从始至终，核心卖点都是华工，销售也是在不断暗示华工是文玺后花园的点。”彼时，有业主曾吐槽说。

事发后不久，地产密探曾注意到，头条号上有博主发了一条求助信息并曝出内情，业主曾申请与教育局、开发商三方会谈，最终教育局明确可通过会议纪要和红头文件落实，但开发商出具的会议纪要公然推翻会谈结论，业主讨要说法，反遭暴力对待。

权威投诉平台也显示，番禺区教育局曾统一回复星汇文玺业主，意思就是他们买了房的业主，子女入读华工的附属小学和幼儿园，“有学位”。

令人震惊的是，后续关于越秀星汇文玺业主维权的内容全网几乎都被和谐了。近来，越秀武汉再度曝出“汉阳昔日第一高价滨江豪宅”——汉阳越秀星汇云锦等项目“货不对板”等问题。

实际上，汉阳越秀星汇云锦自去年底就被曝了，有业主曾详细列举了“入户门、公区装修、楼栋外立面、楼梯间、风雨连廊等”不符合交房标准等。

地产密探梳理发现，越秀地产各地陷入维权风潮，2021年起突然就多了，比如越秀·江南悦府，曾被业主曝出“新房还未入住水管就爆了！更出现电梯惊魂！阳台甚至连防水都没做！”，按网上爆料的业主说辞，越秀江南悦府各类问题数不胜数。

今年初，有一篇《业主维权高达802000条的越秀地产，购房者还能放心买吗》的网帖文章，看了让人触目惊心，这说明其事关购房者的问题早已有之。

虽各地维权闹腾，但这似乎并不影响越秀地产的销售额排名。按克而瑞监测统计，去年越秀地产全口径排名第16位，销售额1260亿元，权益排名第10位，权益金额1251.6亿元，较前一年排名第三十四多名，可以说“大跳跃”。

今年前4个月，越秀地产全口径销售额563.1亿元，排名第14位，权益金额337.8亿元，排名第13位，较去年排位继续提升。

如今，楼市改善需求大行其道，购房者对品质的要求越来越挑剔，各类房企追求规模无可厚非，也一直宣扬品质，重视客户研究等，即便求快也要保障品质，更不能以次充好，否则时间久了，岂不自毁品牌？

编辑：密探君

文章来源：地产密探

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